С ипотекой я знаком не понаслышке – сам живу в ипотечной квартире уже почти 5 лет, поэтому в этой статье я хочу поделиться своим опытом с теми, кто обдумывает взять квартиру в ипотеку.
Что выгоднее – взять квартиру в ипотеку или откладывать? Сравним 2-а случая:
- Покупку квартиры в ипотеку
- Снятие квартиры и откладывание денег
Для начала посчитаем какие затраты у нас будут при покупке в ипотеку. При расчёте многие сразу обращают внимание на переплату по процентам, в моём случае общая переплата по процентам была такой, что в момент покупки можно было бы купить 2-е таких квартиры и ещё не много осталось бы, однако нужно понимать, что деньги здесь и сейчас стоят дороже тех же денег в будущем. Всё дело в том, что ценность денег со временем уменьшается ввиду инфляции (читайте статью про инфляцию). Ну давайте перейдём к конкретным цифрам.
Стоимость квартиры на момент покупки в 2017 году была 7,4 млн. рублей, из них первоначальный взнос был 2 млн. рублей, кредит 5.4 млн., кроме этого я потратил на ремонт и мебель примерно 1 млн. рублей. Ставка по кредиту составляла 10,75% годовых, срок 20 лет, ежемесячный платёж составлял 54830 рублей. Если бы я платил по графику, то переплата по процентам составила бы 7,765 млн. рублей (при стоимости квартиры 7,4 млн.).
Итого за 4,5 года я потратил:
2 млн. первоначальный взнос
1 млн. ремонт (если снимать квартиру, то это не входило бы в мои затраты)
54*54830=2 960 820 рублей (округлим до 3 млн.)
В итоге я потратил примерно 6 млн. рублей и мне осталось погасить примерно 10,2 млн. рублей (погашение долга 4,95 млн. и проценты 5,25 мнл.).
Если бы я снимал квартиру, то ежемесячный платёж был бы примерно 35 000 руб./месяц, т.е. за 4,5 года я бы за съём жилья заплатил 1,89 млн. рублей. При этом если бы я положил остаток в банк под проценты (в самом лучшем случае я бы смог рассчитывать на 8,5% годовых на весь срок), а разницу между платежом по ипотеке и съёмом жилья я бы также откладывал с учётом на депозит, то с учётом капитализации процентов через 4,5 года у меня на счёте было бы уже 5,63 млн. рублей.
Теперь давайте вспомним, что я говорил раньше – деньги тогда и сейчас имеют разную ценность. Стоимость недвижимости за это время также выросла и теперь такая же квартира (в том же районе, такой же площади, планировки и примерно в том же состоянии) уже оценивается в 12 млн. С учётом того, что мне удалось накопить на депозите, теперь мне в ипотеку нужно брать уже не 5,4 млн., а уже 12-4,63=7,37 млн. рублей (1 млн. я также оставил для ремонта квартиры).
Итого взяв квартиру в ипотеку за 4,5 года я в плюсе на 7,37-4,95=2,42 млн.
А что если не снимать квартиру и жить с родителями и откладывать? Если вы планируете купить квартиру, но у вас есть возможность жить с родителями, то для вас будет выгоднее всё же купить квартиру в ипотеку и сдать её – в этом случае платежи за съём жилья покрывали бы часть ипотечного платежа, а стоимость квартиры вы бы уже зафиксировали.
Также недвижимость можно рассматривать как инвестицию или защиту средств от инфляции, даже если она берётся в ипотеку т.к. часть затрат можно отбить сдачей квартиры в наём, а основную прибыль вы получите за счёт увеличения стоимости недвижимости.
Самая главная выгода от ипотеки заключается в том, что вы зафиксируете стоимость покупки квартиры.
Возврат НДФЛ от ипотечных платежей
Думаю, многие знают, что при покупке недвижимости у вас есть право вернуть 13% от 2 млн. или 260 000 рублей, которые вернёт вам государство с уплаченных вами доходов (если вы конечно имеете официальную работу и, соответственно, уплачиваете НДФЛ). Но, не многие знают, что помимо этих 260 000 рублей можно ещё получить 13% от 3 млн. уплаченных по процентам за ипотеку. Т.е. ещё 390 000 рублей вы можете вернуть за использование ипотечного кредита, если уплаченные проценты были более 3 млн. рублей. Процедура по возврату НДФЛ за уплаченные проценты такая же как за покупку квартиры, только необходимы будет справка из банка об уплаченных процентах за предыдущий год.
Рефинансирование ипотеки.
За эти 4,5 года ставки по ипотеке достаточно сильно снизились. Однако, ипотечный кредит, как правило, не подразумевает снижение процентной ставки. Но есть выход – действующий ипотечный кредит можно рефинансировать в другом банке по более сниженной процентной ставке. Рефинансировать кредит можно несколько раз, я рефинансировал 2-а раза. Сейчас у меня ставка по кредиту 7,9%, а платёж с учётом досрочного погашения уже 35 тысяч рублей в месяц. При рефинансировании также можно увеличить или уменьшить срок ипотеки, но я срок не изменял.
Как выгоднее делать досрочный платёж? Уменьшать ежемесячный платёж или снижать срок?
Любой ипотечный договор допускает частичное досрочное погашение кредита с пересчётом платежей по процентам на будущие платежи или снижением срока кредита. Многие считают, что вначале выгоднее при досрочном погашении снижать срок кредита, а в конце уже снижать платёж. Дело в том, что в начале срока ипотеки основную долю в платеже составляет процент за использование кредита, а платёж по долгу маленький. Для того, чтобы ответить на вопрос что же выгоднее нужно понять, как считается платёж по ипотеке.
Далее разберём гипотетическую ситуацию. Допустим ваш долг на начало месяца составляет 1 млн. рублей, на начало следующего месяца вам необходимо будет заплатить процент за пользование кредитом, который рассчитывается по формуле P=S*r*(n/365) где P – это начисленные проценты за пользование кредитом, S – долг на начало месяца, r – процентная ставка, поделённая на 100 (т.е. для 10% годовых r=0.1), n – количество дней в расчётном месяце, 365 – количество дней в году. Если в текущем месяце 31 календарный день, то при ставке в 10% годовых платёж по процентам будет 8 493,15 рубля. Общий платёж по кредиту кроме процентов ещё включает платёж по долгу, допустим он составляет 2 000 рублей, а общий платёж по кредиту равен 10 493,15 рубля. На начало следующего месяца долг будет уже составлять 998 т.р. и проценты будут считаться уже с 998 т.р. допустим в следующем месяце опять будет 31 календарный день, тогда платёж по процентам будет 8 476,16 рубля, тогда если общий платёж не изменится, платёж по долгу уже будет 2016,99 рубля. Каждый месяц платёж по долгу будет увеличиваться, а платёж за пользование кредитом будет уменьшаться. Однако, если в первый месяц мы бы заплатили на 2016,99 рублей больше, то мы бы могли снизить срок кредита на 1 месяц, т.е. заплатив 12 510,14 вместо 10 493,15 рубля мы бы могли сократить общий срок кредита на 1 месяц, при этом обязательный платёж будет неизменным и всё также составит 10 493,15.
Однако, можно не менять общий срок кредита и снизить платёж по кредиту, однако снижение общего платежа будет лишь 0,2%, и платёж составит 10 491,99, что кажется совсем незначительным. На самом деле, вы можете и дальше платить по графику 10493,15, а разницу платить как дополнительное погашение и в этом случае вы также заплатите кредит ровно на 1 месяц раньше, как если бы изначально снизили срок кредита. Переплата процентов при этом не изменится. Дело в том, что изначально плата по процентам занимает большую часть, чем оплата долга и при досрочном платеже будущий платёж изменяется не значительно, но таких платежей будет много. Ближе к концу срока кредита тело долга уменьшается и дополнительный платёж уже сильнее влияет на график платежей, но количество таких платежей будет уже не много.
При частичном досрочном погашении кредита я рекомендую снижать обязательный ежемесячный платёж, даже в начале кредита. Далее также досрочно делайте мелкие платежи. Результат будет тот же, что и при снижении срока ипотеки, но при этом у вас будет больше возможностей влиять на платежи. Допустим, изначально обязательный платёж по кредиту составляет 50 т.р., но вы можете платить по 60 т.р. Снижайте платёж, а не срок и в результате мы получим, что постепенно обязательный платёж будет 49 т.р. а дополнительный 11, потом 48, а дополнительный 12 т.р. и т.д. Срок ипотеки длительный, и может возникнуть ситуация, когда у вас не будет лишних денег. В этом случае вам будет легче платить сниженный платёж, нежели обязательный в 50 т.р. В моём случае за 4,5 года мне пришлось 2-а раза сменить работу и были времена, когда лишних денег совсем не было и снижение обязательного платежа мне сыграно на руку.
Имеет ли смысл откладывать деньги при ипотеке?
Даже если вы уверены в своей работе и будущих доходах, держите накопления в размере общих затрат минимум на 1 месяц (я имею ввиду все расходы, включая платёж по ипотеке, траты на коммуналку, затраты на еду, транспорт и т.д.) – мало ли что может произойти, задержки по зарплате везде могут случиться.
Представим такую ситуацию – вы получили премию и у вас есть выбор – сделать дополнительный платёж по ипотеке или же отложить, то как же поступить выгоднее? Всё зависит от процентов по ипотеке и инвестициям. Депозит в банке я даже не рассматриваю т.к. доходность по ним ниже чем по облигациям, при этом инвестиции в облигации во некоторых случаях даже выгоднее банковских вкладов.
Если процент за пользование ипотекой выше чем потенциальная инвестиционная доходность, то очевидно выгоднее платить по ипотеке.
Если процент по ипотеке сопоставим с доходностью по инвестициям (имею ввиду достаточно надёжные инвестиции, например, гособлигации), то тут вроде как условия примерно равны, однако, инвестирование позволит вам иметь «подушку на чёрный день». Как я уже сказал, процент по ипотеке у меня составляет 7,9%, а доходность гос. облигаций ОФЗ составляет на данный момент 8,4% годовых. Т.е. при инвестировании я получу на 0,5% больше чем сэкономлю при досрочном погашении ипотеки при этом надёжность инвестиций очень высокая и у меня будет больше возможностей распорядится деньгами – если мне срочно понадобятся деньги я смогу продать облигации и распорядиться этими деньгами.
Если процент по ипотеке ниже чем потенциальная доходность по инвестициям, то безусловно выгоднее инвестировать, но учитывайте свои риски при инвестировании.
Ранее я вносил платежи по досрочному погашению т.к. процент за пользование кредитом был выше чем потенциальный процент по инвестициям. Сейчас я плачу только обязательный платёж без досрочного погашения, а «лишние» деньги инвестирую.
